Diretrizes urbanísticas: o primeiro pedido à prefeitura antes de projetar um loteamento

Muita gente começa um loteamento pelo desenho: abre a planta da gleba, traça ruas, divide quadras e conta lotes. O problema é que, na maioria dos municípios, quem decide boa parte desse desenho não é o loteador, e sim a prefeitura. Por isso a Lei 6.766/1979 coloca uma etapa antes do projeto: o pedido de diretrizes urbanísticas. Neste artigo explicamos o que é esse pedido, o que a prefeitura indica na resposta, quanto tempo ela vale e como usar as diretrizes para não refazer o projeto depois.

O que são as diretrizes urbanísticas

Diretrizes são as orientações oficiais que o município dá para uma gleba específica antes de o projeto ser elaborado. Elas dizem como o futuro loteamento deve se encaixar na cidade: quais vias precisam ser respeitadas ou continuadas, onde ficam as áreas públicas, quais faixas não podem receber construção e quais usos são permitidos na zona.

A base está nos arts. 6º e 7º da Lei 6.766. Pelo art. 6º, antes de elaborar o projeto, o interessado deve pedir à prefeitura (ou ao Distrito Federal, quando for o caso) que defina as diretrizes para o uso do solo, o traçado dos lotes, o sistema viário, os espaços livres e as áreas reservadas para equipamentos urbanos e comunitários. O pedido vai acompanhado de requerimento e de uma planta do imóvel.

O que precisa ir no pedido

O art. 6º lista o conteúdo mínimo da planta que acompanha o requerimento:

• as divisas da gleba a ser loteada;
• as curvas de nível, quando a lei estadual ou municipal exigir;
• a localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes;
• os arruamentos vizinhos, as vias de comunicação, as áreas livres e os equipamentos urbanos e comunitários existentes no entorno, com as distâncias até a área;
• o tipo de uso predominante pretendido;
• as características, dimensões e localização das zonas de uso vizinhas.

Na prática, muitas prefeituras pedem mais do que esse mínimo: matrícula atualizada, levantamento planialtimétrico georreferenciado, ART ou RRT do responsável técnico, consulta prévia de viabilidade de água e esgoto, e em alguns casos manifestação ambiental. Vale consultar o roteiro do município antes de protocolar, porque um pedido incompleto costuma voltar com exigências e o prazo recomeça.

A qualidade do levantamento faz diferença. Se a topografia está desatualizada, se a nascente ou o curso d'água não aparece, ou se a divisa não bate com a matrícula, as diretrizes saem em cima de uma base errada. O problema só aparece mais tarde, quando o projeto já está pronto.

O que a prefeitura indica na resposta

Pelo art. 7º, a prefeitura indica nas plantas apresentadas, conforme as diretrizes de planejamento estadual e municipal:

• as ruas ou estradas existentes ou projetadas que compõem o sistema viário da cidade e do município e que devem ser respeitadas;
• o traçado básico do sistema viário principal;
• a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamentos urbanos e comunitários e das áreas livres de uso público;
• as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
• a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.

Cada um desses itens tira área vendável ou condiciona o desenho. Uma avenida projetada que corta a gleba, uma área institucional posicionada pela prefeitura ou uma faixa de drenagem ao longo de um talvegue podem mudar bastante o número de lotes em relação a um estudo feito sem diretrizes.

Diretrizes e parâmetros da lei municipal

As diretrizes não substituem a legislação municipal; elas a aplicam à gleba. O art. 4º da Lei 6.766 traz requisitos gerais, como lote com área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros (com exceções para urbanização específica e interesse social) e vias articuladas com as vias vizinhas e harmonizadas com a topografia. O §1º do mesmo artigo deixa para a lei municipal definir, para cada zona, os usos permitidos e os índices urbanísticos, incluindo áreas mínimas e máximas de lotes e coeficientes de aproveitamento.

Em muitos municípios o lote mínimo é bem maior que 125 m², e o percentual de áreas públicas, a largura das vias e as faixas ao longo de cursos d'água também são definidos localmente. Também vale lembrar que o parcelamento para fins urbanos só é admitido em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica definida em lei municipal (art. 3º). Se a gleba ainda é rural, a diretriz não resolve isso: antes é preciso tratar da mudança de perímetro ou de zoneamento.

Validade e dispensa

Pelo parágrafo único do art. 7º, as diretrizes valem por no máximo quatro anos. Se o projeto não for aprovado nesse período, pode ser necessário pedir novas diretrizes, que podem vir diferentes caso a legislação ou o planejamento da cidade tenham mudado. Por isso, quem pede diretrizes para "garantir" uma gleba e deixa o projeto parado corre o risco de começar de novo.

O art. 8º permite que municípios com menos de 50 mil habitantes, e aqueles cujo plano diretor já traga diretrizes de urbanização para a zona, dispensem por lei essa fase. Mesmo onde há dispensa, as regras continuam valendo: elas apenas não vêm em um documento específico para a gleba, e o projetista precisa extraí-las do plano diretor e das leis de uso do solo.

Como usar as diretrizes no projeto e na viabilidade

As diretrizes são o ponto de partida do projeto urbanístico do loteamento e devem orientar também a conta financeira. Alguns cuidados ajudam:

• Pedir cedo. Se possível, antes de fechar a compra ou a permuta da gleba, ou com uma cláusula que condicione o negócio à resposta. As diretrizes revelam restrições que um estudo de massa não mostra.
• Refazer o estudo de lotes. Com as vias e áreas públicas indicadas, a área líquida vendável muda. O estudo de viabilidade do loteamento deve ser atualizado com esse número, e não com o do pré-projeto.
• Conferir as faixas não edificáveis. Faixas ao longo de córregos, rodovias, ferrovias e dutos, além das faixas de drenagem, costumam ser a maior surpresa. Elas afetam quadras inteiras.
• Registrar dúvidas por escrito. Se uma indicação é ambígua, como a posição "aproximada" de uma área institucional, vale esclarecer com o órgão antes de desenhar, e guardar a resposta no processo.
• Controlar o prazo. Anote a data de emissão e programe o projeto e a aprovação do loteamento para caber nos quatro anos.

Erros que fazem perder tempo

Os problemas mais comuns são previsíveis: projeto desenvolvido antes das diretrizes e depois refeito; levantamento topográfico sem os cursos d'água ou com divisas divergentes da matrícula; desconsiderar uma via projetada do plano viário municipal; e tratar as diretrizes como sugestão, deslocando áreas públicas sem negociar. Cada um desses pontos tende a voltar como exigência na análise do projeto, quando corrigir custa mais.

As diretrizes não aprovam o loteamento nem garantem a aprovação futura. Elas reduzem incerteza: mostram, no início, o que a cidade espera daquela gleba. Usá-las bem é uma das formas mais baratas de evitar retrabalho no projeto e surpresas na conta.

Conteúdo informativo. As regras de diretrizes, documentos exigidos e prazos variam conforme a legislação de cada município; consulte sempre a prefeitura e um responsável técnico habilitado antes de tomar decisões sobre o seu empreendimento.