Água e esgoto no loteamento: como funciona a carta de viabilidade

Em quase todo loteamento, a pergunta mais cara não é quantos lotes cabem na gleba, e sim de onde vai vir a água e para onde vai o esgoto. A resposta depende de quem opera o saneamento na cidade, da capacidade das redes existentes e da distância até o ponto de ligação. É para isso que serve a carta de viabilidade (em alguns lugares chamada de declaração de viabilidade técnica, DVT, ou de diretrizes de atendimento). Neste artigo explicamos o que é esse documento, quando pedir, o que costuma vir nele e por que ele pode mudar a conta do empreendimento.

Por que água e esgoto são obrigatórios

A Lei 6.766/1979 define, no art. 2º, §5º, o que forma a infraestrutura básica de um parcelamento: escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Ou seja, água e esgoto não são opcionais nem diferencial de venda: fazem parte do mínimo que o loteador entrega.

Nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social, o §6º do mesmo artigo admite um mínimo menor. A rede de abastecimento de água continua exigida, mas para o esgoto a lei fala em "soluções para o esgotamento sanitário", o que abre espaço para alternativas à rede convencional, desde que aceitas pelo município e pelo órgão ambiental. Fora dessas zonas, a regra é a rede.

A legislação municipal e as normas da concessionária completam o quadro. São elas que dizem, na prática, que material usar, qual o diâmetro mínimo, como fazer as ligações e quem recebe as redes depois da obra.

O que é a carta de viabilidade

A carta de viabilidade é a resposta formal do prestador do serviço de saneamento (companhia estadual, autarquia municipal, SAAE ou concessionária privada) a uma consulta do empreendedor. Ela informa se o sistema existente tem condição de atender o loteamento e, se tiver, em que condições.

Na maioria dos casos, a consulta é feita com a planta de localização da gleba, a estimativa de número de lotes ou de habitantes, a previsão de uso (residencial, comercial, misto) e, às vezes, o cronograma de ocupação. Cada prestador tem seu formulário e seu prazo. Por isso vale consultar o roteiro local antes de protocolar.

A carta costuma ser separada em dois assuntos, porque são sistemas diferentes:

• Água: se há vazão e pressão suficientes no ponto mais próximo da rede, qual o ponto de interligação, se será preciso reservatório, elevatória ou reforço de adutora, e se o empreendimento pode precisar de poço próprio.
• Esgoto: se existe rede coletora com capacidade, onde fica o ponto de lançamento, se haverá estação elevatória, e se o esgoto chega a uma estação de tratamento. Quando não chega, pode ser exigida uma solução própria de tratamento.

Quando pedir

O ideal é pedir cedo, ainda na fase de estudo, junto com o pedido de diretrizes urbanísticas à prefeitura ou antes dele. Há três razões para isso.

A primeira é que a resposta pode mudar o desenho. Se o único ponto de lançamento de esgoto está do outro lado de um curso d'água, o traçado das vias e a posição das quadras precisam acompanhar a declividade até lá, ou o projeto terá elevatória. A segunda é que muitas prefeituras pedem a carta, ou um documento equivalente, para emitir diretrizes ou para aprovar o projeto. A terceira, e mais importante para quem ainda está negociando a terra, é o custo: a carta pode impor obras fora da gleba.

Obras fora da gleba: onde a conta muda

Quando o sistema existente não comporta o novo loteamento, o prestador costuma condicionar o atendimento a obras de reforço, como trecho de adutora, reservatório, elevatória de esgoto, emissário até a rede ou até a estação de tratamento. Essas obras ficam fora do perímetro do loteamento, mas podem ficar a cargo do empreendedor, total ou parcialmente, conforme a política do prestador e o que for negociado.

Em glebas afastadas da mancha urbana, esse item pode pesar tanto quanto a rede interna. Quem compra ou fecha permuta sem essa informação corre o risco de descobrir, depois, que parte relevante da margem vai para infraestrutura externa. Por isso a consulta ao saneamento faz parte de um bom estudo de viabilidade de loteamento, ao lado da topografia, da legislação e do mercado.

Também convém ler a carta com atenção ao prazo de validade e às condições. Muitas têm validade limitada e ficam vinculadas ao número de unidades informado. Se o projeto crescer ou mudar de uso, pode ser preciso nova consulta.

Do documento ao projeto das redes

Com a carta em mãos, o projeto das redes deixa de ser genérico. O ponto de interligação, a pressão disponível e o ponto de lançamento definem o ponto de partida do cálculo. A partir daí, o projeto de rede de abastecimento de água dimensiona diâmetros, registros, hidrantes quando exigidos e eventuais reservatórios e elevatórias, e o projeto de rede coletora de esgoto define traçado, declividades, profundidades, poços de visita e a solução de lançamento.

O esgoto, em especial, depende muito do greide das ruas. Rede de esgoto funciona por gravidade sempre que possível, e cada metro a mais de profundidade aumenta escavação, escoramento e custo. Por isso o projeto geométrico, a terraplenagem e o esgoto precisam conversar. Uma rua que sobe na direção contrária ao ponto de lançamento pode obrigar a rede a ficar funda demais ou a ter uma elevatória que poderia ter sido evitada no desenho.

Na água, o ponto sensível costuma ser a pressão. Loteamentos com grande desnível podem ter áreas com pressão alta demais nas partes baixas e baixa demais nas partes altas, o que leva a zonas de pressão, válvulas redutoras ou reservatório elevado. Tudo isso entra no orçamento e é melhor que apareça no projeto do que na obra.

Aprovação, obra e entrega das redes

Na maioria dos municípios, os projetos de água e esgoto passam por duas análises: a do prestador do serviço, que confere se atendem às suas normas, e a da prefeitura, dentro do conjunto do projeto do loteamento. O art. 9º da Lei 6.766 exige que o projeto seja apresentado com desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras de no máximo quatro anos, acompanhado do instrumento de garantia. As redes de água e esgoto costumam estar nesse cronograma.

Durante a obra, o prestador normalmente fiscaliza a execução, faz ou acompanha testes de estanqueidade e pressão e, ao final, recebe as redes para operação. Sem esse recebimento, os lotes não têm ligação, o que trava a construção das casas e pode atrasar a liberação da garantia. Vale planejar essa etapa desde o início, com o cadastro técnico (as built) das redes pronto para entrega.

Erros que mais custam

• Fechar a compra ou a permuta da gleba sem consultar o saneamento.
• Desenhar o loteamento antes de saber onde está o ponto de lançamento do esgoto.
• Tratar a carta como mera formalidade e não ler as condições e a validade.
• Projetar o greide das ruas sem considerar a profundidade da rede de esgoto.
• Deixar para a obra o diálogo com o prestador sobre testes e recebimento das redes.

Resumo

A carta de viabilidade de água e esgoto é um dos primeiros documentos de um loteamento e um dos que mais influenciam custo e desenho. Ela diz se o sistema atende, onde ligar e quais obras extras podem ser exigidas. Pedida cedo, permite ajustar o traçado, prever as obras externas na conta e chegar à aprovação com projetos coerentes entre si. A HURB elabora projetos de redes de água, esgoto e drenagem em BIM, integrados ao projeto urbanístico e à terraplenagem; veja também nossos serviços de projetos de infraestrutura.

Conteúdo informativo, de caráter geral. As exigências de cada prestador de saneamento e de cada município variam; confirme sempre as regras locais e consulte um profissional habilitado antes de decidir.