O que é loteamento: guia para iniciantes

Loteamento é a transformação de uma área grande, chamada gleba, em vários lotes prontos para construir, com abertura de ruas novas e com a infraestrutura que a lei exige. É assim que nascem a maioria dos bairros novos nas cidades brasileiras. Parece simples, mas o conceito tem regras próprias, definidas principalmente pela Lei Federal 6.766/1979 e pela legislação de cada município. Este guia explica, sem juridiquês, o que é um loteamento, o que ele não é e como ele sai do papel.

O que diz a lei

A Lei 6.766/1979, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano, diz no art. 2º que o parcelamento do solo urbano pode ser feito de duas formas: loteamento ou desmembramento. O § 1º define loteamento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação ou de logradouros públicos, ou com prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O ponto central da definição é a rua. Se a divisão da área cria vias novas, ou altera as existentes, é loteamento. Isso traz uma consequência importante: as ruas, praças e áreas públicas previstas no projeto passam a ser do município a partir do registro do loteamento, como determina o art. 22 da mesma lei.

Gleba e lote não são a mesma coisa

Dois termos aparecem o tempo todo nesse assunto:

• Gleba é a área que ainda não foi parcelada para fins urbanos. É o terreno grande, muitas vezes uma antiga área rural já incluída no perímetro urbano.
• Lote, segundo o art. 2º, § 4º, é o terreno servido de infraestrutura básica, com dimensões que atendem aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou pela lei municipal para a zona em que está.

Ou seja: lote não é qualquer pedaço de terra. Para ser lote, ele precisa ter infraestrutura e cumprir as regras de tamanho da cidade. A lei federal fixa um mínimo de 125 m² de área e 5 metros de frente (art. 4º, II), com exceções para urbanização específica e conjuntos habitacionais de interesse social. Muitos municípios exigem mais que isso.

O que vem pronto em um lote

O art. 2º, § 5º, lista a infraestrutura básica dos parcelamentos: equipamentos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. O município pode exigir mais, como pavimentação, calçadas, arborização ou sinalização.

Na prática, isso significa que o loteador não vende só a terra. Ele entrega, ou se compromete a entregar dentro de um cronograma aprovado e garantido, as obras de terraplenagem, drenagem pluvial, redes de água e esgoto, energia e vias. É por isso que o custo de infraestrutura pesa tanto na conta de um loteamento.

Loteamento, desmembramento e condomínio de lotes

Essas três palavras são confundidas com frequência, mas têm regras diferentes:

• Loteamento: divide a gleba em lotes e abre ruas novas. As vias e áreas públicas passam para o município.
• Desmembramento: divide a gleba em lotes aproveitando as ruas que já existem, sem abrir vias novas nem alterar as existentes (art. 2º, § 2º). Costuma ser usado em áreas menores, já cercadas por ruas.
• Condomínio de lotes: o § 7º do art. 2º permite que o lote seja uma unidade de um condomínio de lotes. Nesse caso, as ruas internas e áreas comuns são do condomínio, não do município, e a manutenção fica com os condôminos.

Existe ainda o loteamento de acesso controlado (art. 2º, § 8º): é um loteamento comum, com ruas públicas, em que o município autoriza o controle de entrada, sem poder impedir o acesso de pedestres e motoristas identificados. Explicamos as diferenças em detalhe no artigo loteamento ou condomínio de lotes.

Onde é possível fazer um loteamento

Pelo art. 3º, o parcelamento para fins urbanos só é admitido em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, definidas pelo plano diretor ou por lei municipal. Uma área rural fora do perímetro urbano não pode ser loteada para fins urbanos sem que antes a lei municipal mude o seu enquadramento.

O mesmo artigo proíbe parcelar terrenos alagadiços antes de garantir o escoamento das águas, terrenos aterrados com material nocivo sem saneamento, terrenos com declividade igual ou superior a 30% (salvo atendidas as exigências das autoridades), áreas com condições geológicas que não aconselham a edificação e áreas de preservação ecológica. Por isso a avaliação técnica da gleba vem antes de qualquer desenho.

Como um loteamento sai do papel

De forma resumida, o caminho tem cinco grandes etapas:

• Viabilidade: conferir se a área pode ser loteada, quanto custa a infraestrutura e se o preço dos lotes na região fecha a conta. Veja o nosso guia de viabilidade de loteamento.
• Diretrizes: o município indica o traçado das vias principais, as áreas públicas e as exigências para aquela gleba.
• Projetos: urbanístico, geométrico, terraplenagem, drenagem, água, esgoto e energia, além dos estudos ambientais quando exigidos.
• Aprovação: prefeitura, órgãos ambientais e concessionárias analisam os projetos. É a etapa que mais costuma atrasar. Saiba mais sobre a aprovação de loteamento.
• Registro e venda: aprovado o projeto, o loteador tem 180 dias para levá-lo ao cartório de registro de imóveis (art. 18). Só depois do registro é permitido vender.

Para quem quer o passo a passo completo, com os erros mais comuns em cada fase, o artigo como fazer o meu 1º loteamento aprofunda cada etapa.

Por que o registro importa tanto

O art. 37 da Lei 6.766 proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento ou desmembramento não registrado. E o art. 50 trata como crime contra a Administração Pública iniciar loteamento sem autorização ou em desacordo com a lei, com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa. Para o comprador, lote sem registro significa risco de não conseguir escritura, financiamento nem alvará de construção. Antes de comprar, vale pedir a certidão da matrícula e conferir se o loteamento está registrado.

Resumo

Loteamento é a divisão de uma gleba em lotes com abertura de ruas, feita em área urbana ou de expansão urbana, com infraestrutura básica e aprovação do município. Ele se diferencia do desmembramento, que não abre ruas, e do condomínio de lotes, em que as áreas comuns são privadas. Para quem está pensando em lotear uma área, o primeiro passo é entender se ela pode ser loteada e se a conta fecha. Se quiser apoio nessa fase, conheça a consultoria para loteamentos da HURB.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 6.766/1979 (texto consultado no planalto.gov.br). Exigências variam conforme o município e os órgãos envolvidos; não substitui a análise técnica e jurídica do seu empreendimento.